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【视频】2017悲剧故事:那些高价拍下的“地王”,如今被套了-深圳淘房志来源:每日经济新闻 记者:程成吴若凡 魏琼唐洁原标题:2017悲剧故事:那些


【视频】2017悲剧故事:那些高价拍下的“地王”,如今被套了-深圳淘房志

来源:每日经济新闻 记者:程成吴若凡 魏琼唐洁
原标题:2017悲剧故事:那些高价拍下的“地王”,如今被套了…
2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。
与此同时,房企在土地市场“疯狂抢地”,也催生一波“地王潮”。
然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价量下滑,诺奇男装诸多“地王”竟然被套了。

▲图片来源:视觉中国
12月中旬,南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工;而拿地近1年半,曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目,目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地,很多“地王”都处于闲置状态。
上海宝山顾村“地王”:拿地近一年半,开盘时间仍未定
2016年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。
12月27日,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者在到上述“地王”现场看到,上述项目案名为“央玺”,目前,地块已被围挡包围,围挡内10余座塔吊正在施工。

▲上海宝山顾村地王现场图(每经记者 程成 摄)
在项目展示中心,记者以购房者身份从一置业顾问处了解到,该项目大约在今年3月左右进场施工。
目前我们只是开放了展示中心,具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样,现在我们还无法确定。
该名置业顾问说,
明年应该会开盘,但是上半年还是下半年,现在还不好说。
每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者注意到,尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米,但根据出让合同,竞得方须配建不低于总建筑面积5%(约0.63万平方米)的保障房,并无偿交给宝山区政府,此外,竞得方还须自持不低于总建筑面积15%(约1.8万平方米)的商品住宅作为租赁住房。
这也意味着,扣除保障房和自持物业的面积后,可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。

▲央玺项目售楼部外部景象(每经记者 程成 摄)
但值得注意的是,目前,央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米,价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。
可见,央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价,已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价,在当前严格调控的大背景下,操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”濑田水一,恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。
2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北,仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米,楼面单价38745元/平方米,溢价率81.03%,近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。

时隔近一年半,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者实地走访了该地块。项目现场,地块门口及前面空地已被改做临时停车场。
从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草,远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍,他大约是近十几天前来到这里,正式施工建设或将从年后开始。
“地王”变“闲王”
在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者发现,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售。
目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。

▲图片来源视觉中国
上述14宗未开工“地王”里,举例来看:
苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;
2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。
东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。
在上述“地王”名单中,记者还注意到成长湾,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。
按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。
“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮宝岛一村。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。
“开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为,此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金(尤其是现金流)出现问题三重缓冲,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。
“地王”如何解套
那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?
以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。
如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。
而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生随身山河图。

▲图片来源:摄图网
业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。
安居客房产研究院首席分析师张波告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。
张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。
而对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。
一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。

12月底,全国土地出让市场风向改变,土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”;南京土地市场降温,两幅土地“流拍”;四川森宇南湖项目160亩地块,因无人报名而“流拍”;武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。
延伸阅读:2017地王们日子有点惨:融信上海地王项目变身停车场
来源:侠客岛与《中国经济周刊》联合出品
风起,势变。
话说赤壁之战时,魏武挥鞭,意气方遒,铁索连船,直指江东。可叹的是九命美少女,旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变,风向一变战局也就变了。霎时间,樯橹灰飞烟灭,孟德走了华容道。
1400多年后,李自成于山海关外的一片石对决吴三桂。一路顺风顺水的大顺军忽然遭遇当头逆风,埋伏的清军顺风而来,大顺军猝不及防,一路溃败。
这一次,同样上演了一幕溃退局面的,是曾经衔枚疾进的“地王”。
高歌
2016年,是地产商的狂欢年。
房价一波又一波地飙涨,地产商们也兜着“高价拿地,高价卖房”的心思,买涨不买跌,在举牌时,价格按10亿元往上跳,也纹丝不动。
于是,一波又一波地王横空出世。有数据称,2016年诞生了350个地王项目。
在房地产市场,面粉比面包贵,已经见怪不怪了。但细究之下,你会发现,更离谱的是,只要面粉够贵,榨菜包也能变成蟹黄汤包。是的,这就是过去很长一段时间,我国房地产市场颠扑不破的逻辑,调控几乎不管用,越调越涨。
与此同时,房企购地的步伐也愈演愈烈,为了拼地王,高杠杆拿地,那都不叫事儿。
公开数据显示,行业洗牌加剧之下,行业集中也明显加速。谁能留下来?秉持着手中有地,心中不慌的金科玉律,大家纷纷选择囤地,而且排名越靠前的企业,拿地强度越大,恒大、融创、碧桂园与万科均如此。
第二梯队也拼命往前拱。好些三五百亿规模的企业提出,未来5年要冲击1000亿元营收,千亿规模的则瞄准3000亿元疾驰而去。一位开发商老总说的好,“地产行业集中度提高,房企只有出现在第一阵营的镜头里,才更有能力做其他的事情。”
另一个不得不提的原因是,一些城市近几年土地供应大幅减少,僧多粥少的局面无形中也推高了地价,催生了地王。比如,中部某省会城市2016年出让土地的面积,不到2013年高点的一半。一位中层官员说,市领导实际上希望地价更高一些,否则,城市房价与城市地位不符。
这么多“粉丝”追着捧着,地王能不红吗。
只是,金美幸仔细想想,在开发商们一掷千金,大肆扩张的这波浪潮中,有多少是真的火眼金睛,又有多少是被趋势裹挟着,头脑过热,跟风炒楼呢?

风起
不消太久,2016年底,一切都变了,市场预期急转直下。
2016年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。这一全新的定位,让2017年成为中国房地产的大变革之年。限购、限贷、限价、限售、限商……不断收紧的调控政策极品知县,就像是唐僧的紧箍咒,念得孙悟空欲死不能。
与此同时,偏爱高地价带来高土地财政的地方政府也开始补刀。2017年,各地方政府普遍加大土地供应,限制地价,平抑房价巨能特钢吧。在地价严控之时,今年前11月,全国50大城市土地出让金却超过3万亿元,同比增长37.3%。很显然,这源于土地出让面积的大幅增加。
以北京为例,据克而瑞数据统计,2017年北京土地市场总建筑面积高达1166万㎡,环比增长129%。商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。更值得注意的是,土地结构也脱胎换骨——共有产权面积300万平米,配建的限价商品房住宅约337万平米,出租房约91万平米。
问题来了。房价如此严控之下,高溢价拿了地王的开发商们怎么办?
割肉是不可能的。一个字:拖。
几天前拉马努金,一地产开发企业副总经理告诉经济ke,开发的一个楼盘几个月前就已盖好封顶,预售证也在手,可是政府限价,比周边二手房价格还低30%。“老板一直是拖着,盼望政策能松一点浜虎。”临近年底,他们也撑不下去了。“必须开盘销售回款,资金压力太大。”
这不是孤例。在易居地产重点分析的50个地王中,仅7个项目开盘。而未开盘的43个项目中沈含枫,还未开工的也多达14个。
那么,拖不了的怎么办呢?想尽办法或明或暗地拉升价格呗。捆绑车位、精装修,还有天价茶水费等,都是惯用手段。
不过,2017年10月开始,住建部与发改委在全国掀起一次联合交叉检查,集中整顿商品房销售乱象,这些法宝也不太灵光了。
办法还有,“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”如此鄙视链被用于对冲限贷政策,你一定没少听说。
如此闹得不像话之后,2017年12月28日,住房和城乡建设部、财政部、央行、国土资源部又联合发文,要求开发商不能拒绝公积金贷款。另一条小道儿被封死。
如此一来,曾经风光无限的地王,如今过得咋样?2017年11月底,华侨城转让北京丰台地王板块;上海楼板价超10万元/平方米的地王遭质疑变身停车场;南京地王“崩盘”停工的消息四川流传。

融信中国位于上海静安区的地王项目偏西侧的一块停满了共享单车。(《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)
爆冷
重压之下,引入更多资金分担风险、股权变动甚至卖股求生成为市场主流。
据相关统计,2015年以来,全国住宅类总价超过65亿元的地王地块共有50宗,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%。北京、上海、武汉等城市的高总价地块,出现股权变动现象尤为典型。
地王一难受,土地市场也遇冷。国家统计局称,全国房地产开发投资增速从今年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%。中原地产数据显示,2017年一线城市土地溢价率只有18.76%,是多年来的最低点。
据《中国经济周刊》报道,部分城市甚至开始出现了之前很少见的流标。截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到44宗,其中一线城市北京出现一宗,广州出现两宗。12月28日,北京招拍挂的最后一块地以流拍告终,给北京2017年楼市划上了一个休止符。
新地王更被严防死守。毕竟,锁死“地王”房价,就意味着“锁死”整个板块的最高房价。
2017年6月,长沙曾有一地块被视为潜在地王,却在拍卖前一天临时叫停。湖南地产观察人士文江说,当时正是长沙房价暴涨引发高度关注、长沙调控政策升级的时候,如果这块地楼面价再创新高,成为新地王,或许将逆转购房者的预期,市场重回火爆状态。

南京“麒麟地王”京奥港未来墅售楼处 (《中国经济周刊》记者 刘照普 摄)
撤退
那么,那些曾经手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了?
根据《中国经济周刊》的统计,2016年拿地支出前15名的房企中,由央企和国企组成的“国家队”占据8席,16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中,有9家花落“国字头”。
2017年新形势下,“国字头”当然知道进退。仅2017年11月,就有11家房企密集抛售15个房产项目,总价高达560亿元,其中9家为国企、央企。
其实,财大气粗的一线龙头原来也是地王制造主力。但2017年,尽管这些龙头房企依然热衷拿地,但在拥有天量土地储备后,他们并没有爆出地王绯闻。比如2017年拿地最凶的融创,就主要是通过并购来获得新的土地的。
可见,新一轮调控下来,地王们从“一曲红绡不知数”到“门前冷落车马稀”的逆转,也让市场的走势已愈加清晰。
十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”住房租赁、共有产权等长效机制逐步落地乐复能,更多的政策已在酝酿中。
同时,希冀2018年政策松动的侥幸心理也在逐渐被打破。2017年12月23日,住建部部长王蒙徽表示,2018年要“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。
风,真的变了。
不由让人想起一年多前,香港恒隆地产董事长陈启宗在一个公开场合的话。他说,现在所有买地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。
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